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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年05月03日 [融資/ファイナンス]

≪不動産投資≫経済耐用年数

さて、今日は、銀行融資と経済耐用年数についてのお話です。

物件入手を考えている方から、
どこの銀行なら、融資がおりやすいですか、
という質問をよく受けることがあります。

もうすでに、物件を融資を受けて購入された方は分かると思いますが、
〇〇銀行が、融資を受けやすいとは言いにくいのです。

不動産投資の指南本を読んでも、
融資のつきやすい銀行はここだという記述はほとんどないのでしょうか。

はっきり言い切れないのは、
どの銀行も、融資姿勢が猫の目のように変わるからなんです。

数年前、〇〇銀行がとても積極的に
不動産投資に融資を付けていたことがあっても、
今は、全く融資付けを行っていないとか、

現在、融資に積極的でも、
すぐ消極姿勢に転換してしまうことはよくあります。

常に、銀行の融資姿勢は、著しく変化し続けているのです。

だから、どこの銀行がいいかということは簡単には答えられません。

では、

そういった銀行の融資姿勢は何で変わるのでしょうか。

それは、

@その銀行の経営方針の転換による変化
Aその銀行の決算内容による転換
B世の中の経済情勢の変化による転換
C金融庁などの方針を受けての転換


など、いろいろなケースがあります。

私の自分の体験にもとづく感覚では、
3〜4カ月ごとに銀行の姿勢が変化するような銀行もあったと思います。
それくらい、融資方針は動いています。

では、どうしたらいいんだ、と言いたくなりますよね。

融資姿勢の変化についてのキャッチアップという点では、

収益物件の売買に強い不動産業者が、
銀行の融資方針の変化を素早くとらえています。


そのような業者さんは、お客さんが購入すると言ったときに、
ある程度、融資の見込みを立てられなければ、
売買の成約にこぎつけられません。

常に、銀行の融資担当者から情報を得ているのです。

ですので、そういった不動産業者の担当者といい関係を構築し、
定期的に情報をもらうことがとても重要です。

あとは、大家さんのネットワークを大切にすることだと思います。

大家さんの交流会などに積極的に参加し、
情報を仕入れることです。


特に、現在進行形で融資交渉を行っている大家さんがいれば、
かなり具体的にお話を聞けると思います。

また、銀行融資については、「首尾よく借りられそうな感触なんですが、、
融資期間が、想定していたのよりも短いんです」

といった質問も多く受けます。

まず、基本として押さえるべきこととして、
融資期間については、

法定耐用年数を超えて融資をうけるのは難しい

ということがあります。

法定耐用年数は、
木造であれば22年、鉄骨造は34年、
鉄筋コンクリートは47年と決められています。

築22年の鉄筋コンクリート造のマンションを買おうとすれば、
47−22=25 ということで、25年以内という融資期間になります。

ただ、銀行によっては、
この期間より短い融資期間が設定されている銀行があります。

それは、「経済耐用年数」によって
融資期間を決めている銀行があるからです。


経済耐用年数とは、
建物の経済的価値が維持できている期間の年数です。

銀行が独自に決めていて、
銀行によって、この年数に多少のバラツキがあります。

法定耐用年数よりも少し短い期間で設定されていることが多く、
たとえば、鉄筋コンクリート造の建物の経済耐用年数を
40年としている銀行の場合、47年の法定耐用年数で計算したときよりも
7年も融資期間が短くなってしまうのです。



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