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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年05月24日 [経営管理]

≪賃貸経営≫一括借り上げだから安泰≠ノ騙されるな

さて、今日は、一括借り上げ契約(サブリース契約)の注意点
についてのお話です。

ほとんどの方が、サブリース契約という言葉を耳にしたことがあると思います。

サブリース契約とは、
管理業者がオーナーから建物を一括して借り受けて、
管理業者自らが転貸による貸主となり、
賃貸借契約やその後のクレーム対応、建物の維持管理を行う方式です。

入居者がいるかいないかにかかわらず、管理会社から大家さんに、
一定の賃料が支払われます。

家賃保証料の目安は、回収家賃の10〜15%程度とやや高めですが、
大家さんの空室リスクは軽減されます。

私のまわりの大家さんの中にも、
サブリースだから安泰といっている方が結構いますが、
実際のところ、思わぬ落とし穴もあります。

契約を結ぶ前にしっかりと検討することが重要です。

そもそも、このサブリース契約は、
ハウスメーカーが、
地主さんの相続対策のためのアパート建設を提案する際、
ダメ押しで使われていることが多いのです。

「空室の心配しなくていいですから。
大家さんは預金通帳の金額だけ見ていればいいんです」


なんて、ハウスメーカーの営業マンがよく言っています。

そんな話をきいて、
その気になってしまう地主さんや大家さんは意外と多いのです。

でも、そんなにいいものなんでしょうか。
あなたのところに営業マンがそんなこと言って訪問してきたら、
注意深く提案内容を吟味してください。

中には、

わざと相場家賃より高く家賃設定をして利回りを高くみせ、
自社の建築提案を魅力的に見せるためのものもあります。


ハウスメーカーにとっては、アパート建築で大きな利益が得られれば、
その後、サブリース契約で空室を抱えて多少の損失を出したとしても、
痛くもかゆくもないのです。

実際、ハウスメーカー系の管理会社でも、
さすがに高すぎる家賃設定では客付けをすることができず、
空室を抱えてしまうことになります。

では、なぜ痛くもかゆくもないのでしょうか。

一つの理由は、建築利益でたんまり儲けているからであり、
もう一つの理由は、下記のの注意点と関係しているのです。

それは、

当初設定した家賃が
ずっと保証されるわけではないからです。


だから、ハウスメーカーなどは、高く家賃設定をしても、
後で家賃を下げる改定をすればいいだけなのです。

仮に保証期間が30年であったとしても、
当初設定した家賃が減額される可能性があるのです。

残念ながら、大家さんの中には、
そういったケースで、30年間ずっと当初の家賃が保証されると
勘違いされている方がとても多いです。

契約期間が2年だとしたら、
2年ごとに家賃の減額交渉が行われる可能性がある
ことをあらかじめ理解して契約しなければならないのです。


そう考えると、
当初魅力的に見えていた利回りなんか、
何の意味も持ちません。

ですので、

サブリース契約をどうしても結ぶなら、

近隣家賃相場と比較し、
設定した家賃が適正かどうかを十分検討する
ことが重要になります。


サブリース契約は、一見、空室リスクから解放されて、
よいことづくめのように思いますが、
まだまだ注意点があります。

たとえば、

入居者から受け取る敷金、礼金、更新料といった一時金は
すべてサブリース業者の管理、収入となることです。


新たに事業を行う場合は、
このような一時金を収支計画に織り込むことはできません。

また、ご存知ない大家さんも多いのですが、

サブリース方式では、
契約直後からすぐに家賃が保証されるわけではありません。

基本的にサブリース契約には
1〜2ヵ月程度の免責期間があるのです。


この期間はサブリース業者が入居者と契約しても、
保証家賃の支払いはしてもらえません。

そのほか、特約がなければ、

共用部の水道光熱費や清掃、部屋のリフォーム費用は
すべて大家さん負担になります。


サブリースは一括借り上げというくらいですから、
サブリース業者が負担してくれそうな感じがしますが、そうではありません。

どうですか。
サブリース契約といっても、全然バラ色の話ではないですね。

もちろん、すべてのサブリースを否定するつもりはありません。

サブリース契約のおかげでスムースに融資が受けられることもあります。

しかしながら、

あくまで、サブリースはハウスメーカーが建築契約を取るための
撒き餌≠竍最後の一押し≠ニして利用されている色彩が強い


ということを理解しておくべきです。

大家さんとしては、数々のデメリットの面を考慮しても
事業として十分に成り立つかどうかよく検討する必要があります。



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