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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年05月27日 [メンテナンス]

≪賃貸経営≫「縁切り」しないと身の破滅!

ブログを愛読していただいている東京練馬区のKさんから質問を受けました。

その質問とは?

カラーベストの屋根の塗装を自分で挑戦したいのですが、
無謀なことでしょうか、というものです。

ということで、
今日は、屋根の塗装についてのお話です。

屋根もいろいろなタイプの屋根材が使われていますが、
木造アパートによく使用されているのが、カラーベストです。

カラーベストは、セメント85%、石綿15%の割合で混合して
つくられた屋根材です。

最近は、石綿の健康被害が問題になって、石綿を代替材料で構成した
カラーベストが出回っています。

さて、ご質問のあったカラーベスト屋根のDIYによる塗装ですが、
Kさんがどれくらい施工知識をお持ちなのか分からないので、
一概には、無謀とも、ぜひ挑戦を、とも言えないですね。

不動産投資、賃貸経営において、屋根や外壁の塗装というのは、
水回り関係と並んで、かなりの出費になります。

確かに、DIYですることができれば、経済的にはありがたいですよね。
ちなみに、私にとっては、屋根塗装のDIYはかなり厳しいかな、と思っています。

実は、私も、カラーベスト屋根の木造アパートを所有し、
賃貸経営を行っています。

私は、自分で言うのもなんですが、
たいていの施工処理や修繕などは自分の手でやってしまうのですが、
屋根の塗装だけは、かなりハードルが高いかなと感じているのです。

まず、屋根の塗装の手順を確認しておきましょう。

@足場取り付け
A足場シートの取り付け
B下地調整
C高圧洗浄、ケレン等
D養生
E塗装(さび止め、下塗りシーラー、上塗り)
F縁切り等

まあ、ざっくり言うと、以上のような感じです。

足場と足場シートはなくてもできると考えるかもしれませんが、

高圧洗浄で、汚れを洗い飛ばすときに
汚れがかなり周囲に吹き飛んでしまうのです。


したがって、足場シートが必要になり、足場が必要になります。

たいてい、屋根の再塗装をしようと考える時というのは、
かなり、屋根が汚れてきているときでもあります。
私の物件の屋根にも、ところどころ苔が生えてきています。
こういう苔も周囲に吹き飛んでしまうのです。

それから、失礼ながら、Kさんはスリムでしょうか。
私は、メタボ大家ですから、その点でもキツイのです。

体重が重い人が、屋根の踏みどころを誤ると、
屋根材を割ってしまう恐れがあります。


また、体重に直接関係ありませんが、
高圧洗浄の際、ぬめりなどが出て、
慣れていない素人は足を滑らせる危険性があります。

そして、最後に大変なのが、「縁切り」の作業です。
塗って終わりではないのです。

「縁切り」ってなに?

初めて耳にされる方もいるかもしれません。

この「縁切り」は大変重要な作業です。

自分で塗装作業をする、しないにかかわらず、
屋根の塗装を外注する場合にも、大切なことですので
絶対に頭に入れておいてください。
特に、木造アパートで不動産投資を考えられている方は、
必要不可欠の修繕知識となります。

カラーベストのような屋根材は上下で少しずつ重なって設置されていますが、
重ね目が塗料でくっつき、隙間がなくなると、
雨水が下方向に抜けられず内側に溜まってしまうのです。

屋根材は、釘によって、その下の防水シートを貫通して下地に
固定されているため、水が大量に溜まっていくと、
釘穴などを通して、雨漏りしてしまうのです。

また、隙間の確保が不完全だと、毛細管現象が起きて、
雨水を内部に吸い上げてしまう恐れもあります。

そこで、

塗装によって上下の屋根材がくっついてしまった重ね目を
皮スキやカッターでカットして、隙間を作ってあげるのです。


この作業を「縁切り」というのです。


賃貸経営 屋根縁切り縁切り作業(神奈川県横浜市の曽根塗装店のHPより)

この「縁切り」を屋根材の1枚1枚でやっていると、
ベテラン職人でも丸一日かかってしまうそうです。

素人がやると、皮スキやカッターでカットする作業で、
屋根材自体を破損させてしまうこともあります。

この「縁切り」をする代わりに、
タスペーサーという器具を、重ね目の間に隙間ができるように
はさんでやる方法もあります。

こちらの方が少し楽かもしれませんが、
屋根の塗装は、

塗るだけというイメージからは程遠い

ということは間違いないでしょう。

専門家に任せるという方も多いでしょう。

でも、

塗装業者に任せる場合にも、隙間を作るという作業が
省略されていないか、厳しい目でチェックしてください。

格安で屋根の塗装を引き受けている業者の中には、
「縁切り」もしないし、タスペーサーの挟み込みもしないという業者がいます。

塗装をしたばかりに雨漏りで悩まされるということが
現実にかなり起きています。

そんなことのないように、屋根の塗装作業手順は、
大家さんも十分に理解しておく必要があります。

不動産投資や賃貸経営には、ホント、多岐にわたる知識が必要になります。
でも、嫌がらずに、楽しんでやるくらいのやる気をもって臨めば、
ある程度のことはできちゃうと思いますよ。


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