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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年09月17日 [メンテナンス]

«賃貸経営»原状回復の負担を軽くする方策

賃貸経営では、9月、10月の秋のシーズンは、春についで入居の旬ですね。
皆さんの物件ではいかがですか。

空室を抱えている大家さんは、
お客さんが決まりましたでしょうか。

残念ながら、決まっていないという大家さん。
まだ、まだ大丈夫。
勝負はこれからです。最後まであきらめずにファイトです!

この入退去のシーズンに、
いつもどうにかならないかなあと、
大家さんの頭を悩ませるのが、原状回復費用だと思います。
賃貸経営においては、この原状回復費用でコストを低減できれば、
当然収支もよくなります。

ただ、近年は、大家さんにとって、
原状回復にかかる費用は、入居者さんの故意過失による
損耗を除き、基本的に大家さん負担となっています。

私も現役大家として、
この原状回復費用には、いつも頭を悩ませています。

でも、次のお客さんを獲得するためには、
変なケチり方をして、お部屋のイメージを悪くしては元も子もありません。

そこで、今日は少しでも、賃貸経営において原状回復の負担を軽くするための
ひと工夫についてお話したいと思います。

2つのことをするだけで大家さんの負担費用が、かなり軽くなる可能性があります。

まず1つめは、料金が安く、しかも、いい仕事をする業者を、
探し続けることです。


文字で書くと、当たり前のことになってしまいますが、
この努力を継続している大家さんははっきり言って少ないです。

この努力を惜しまなければいい業者さんに出会うことは、
そんなに難しくありません。

口コミとネット検索でよい業者を探します。

口コミは他の大家さんからの情報にアンテナを張ることです。

セミナー(特にセミナー後の懇親会)への参加がねらい目です。

セミナーの懇親会を単なる飲み会としか考えず、
世間話で無駄にしている大家さんは意識改革をする必要があります。

他の大家さんと仲良くなって、
どんな業者さんにどれくらいの費用で頼んでいるか聞くのが一番です。

他の大家さんと業者や費用について意識的に話を聞いてると、
とてもコスト感覚に優れた大家さんに出会うことがあります。


聞いた業者名や費用などは忘れないうちにメモしておくことです。

最初のうちは、原状回復費用の相場観がないと思います。
ただ素直に話を聞けばOKです。
そのうち、自然と各工種の料金の相場観が養われていきます。

まず、この相場観を養うことがとても大切です。

実は、数多くの大家さんが、この相場観を養う努力を怠っています。
相場観がなければ、そもそも、安いか、高いかの判断はできません。


私も賃貸経営セミナー後の懇親会などで、
安い業者さんを聞かれたりするのですが、
質問した大家さんは、多くの場合、
安いかどうか≠ニいう前に相場≠ェ分かっていないのです。

では、インターネットで探す場合にはどうしたらいいでしょうか。

ネットで探す場合は、ひたすら業者さんを当たってみてください。

料金設定が明確でない業者はそれだけでアウトです。

また、施工の腕については、判断が難しいのですが、

過去の施工例を数多く写真付きで紹介しているかどうかが
一つの判断材料にはなります。


写真では細部については、本当のところは分からないのですが、
少なくとも、積極的に自分たちの仕事を
お客さんに伝えようとしている姿勢は評価できるのです。

口コミとネット作戦を、継続的に行って、
安く、腕のいい業者さんを探し当ててください。

このように、安い業者さんに頼むだけでも、
賃貸経営における原状回復費用の軽減はある程度可能です。
でも、2つ目の方策を取ることで、さらに負担を軽くすることが可能になります。

2つ目とは、

あらかじめ、入居の際の賃貸借契約において、
退去時に入居者が原状回復費用の負担義務を負う場合の
工種別の料金を特約で決めておくことです。


その時に大事なのは、

工事料金を一般的というか、
管理会社さんに発注したさいの標準的な費用で取り決めておくことです。


たとえば、クロス張り替えであれば、
1uあたり、1,200〜1,300円くらいで取り決めておけばいいのです。

大家さんが自らの「企業努力」で、安い業者に依頼できれば、
差額はすべて利益にできるのです。


1つ目の作業で、安い業者さんを見つけることができていれば、
差額が利益になります。

さきほどのクロス張り替え料金を事前に決めておいた場合、
もし、あなたが、1uあたり、800円の業者さんに依頼することができれば、
400〜500円が浮く計算になりますね。

まあ、通常損耗(クロスの日焼けといった普通に暮らしていて傷むもの)は、
もともと大家さんの負担ですので致し方ありませんが、
お客さんの過失がかかわる原状回復の場合には、
2つのことをしておくことで、
大家さんがかぶる負担を軽くすることができます。

2つ目の方策では、
特約で取り決めておく料金表を
契約書の一部に掲載する必要がありますので、
契約作業を担当する不動産業者さんに了解してもらう必要があります。

嫌がる不動産業者さんもいますので、
日ごろから、断りにくいような関係を築いておく必要もありますね。


そうそう、入居されるお客さんとの間でもめることは少ないと言えます。

あらかじめ料金を示しておくことで、安心感があります、
という説明ができますし、
その際、国土交通省のガイドラインをお客さんに渡すことで、
ルールを守る意識がありますよ、ということを
無言のうちに態度で伝えることはできます。

賃貸経営においては、
いかに出ていくお金をコントロールできるかでも
成功と失敗を分けることになります。


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