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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年11月29日 [経営管理]
このところ、私は、セミナー講師づけの毎日になっています。

昨日は、名古屋で、業者さん向けのセミナーを行ってきました。
受講者が、300名以上もいて、
これだけ大きな規模のセミナーは、久しぶりになります。

さて、本日は、賃貸経営を行ううえで、
避けて通れない退去時の業務に関して注意することについて
お話ししたいと思います。

管理会社に委託している大家さんは、
無関心になりがちですが、
管理業者さんも、優秀な業者さんばかりではありません。

賃貸経営を行うからには、
個人の不動産投資家や大家さんも、
基礎的な事項はしっかり把握していないといけません。

まずすべては、
ご入居者の「退去予告」「解約通知」から始まります。

必ず、文書で行うよう徹底することが大切です。

管理会社さんによっては、電話で受けたりするところもありますが、


証拠を残すために、文書で申し出てもらいます。

入居者募集をして、次の入居者が決まったと思ったら、
出ていくのを止めたなんて
入居者が言い出したりすることがあります。

退去予告を取り消すと言ったはずだよ、と
平気で嘘をいう入居者もいます。

後でもめないように、必ず退去通知は文書で受け取ることが重要です。

次のポイントは、退去の立ち会いは、
荷物の搬出が終わった状態で実施することです。

これって実はとても大事なことですが、重視されていないので、
声を大にして気をつけてくださいと言いたいです。

ちょっとくらいいいや、という大らかというかアバウトな大家さんは、
トラブルに巻き込まれることがあります。


もし、室内に残置物がある場合には、
その所有権を書面で放棄してもらうようにすることです。


たまに、「後で取りに来たい」という入居者がいますが、
その場合にも、一応書面上で所有権を放棄しておいてもらいます。

万一、なくなったりキズがついたりしても、
貸主(や不動産業者)に対して一切請求はしないと
一筆もらっておくことが大切です。

もし、残置物を取りにこないなんていう事態になった場合に、
その部屋をいつまでも貸せなくなってしまいます。

ぼーっと賃貸経営を行っていると恐ろしいことに巻き込まれることもあります。

その筋のとんでもない入居者などは、
「置いていった荷物の中に、高価な宝石があったのに、なくなっている」
なんていちゃもんをつけてくることもあり得るのです。

さて、いよいよ退去の立ち会いです。
残念ながら、すべての入居者が分別のある方ばかりだとは言えません。

大家さんは、入居者が退去した時、どういう状態であったかについて、
後々きちんと説明ができないといけません。

そのために、チェックリストに借主のサインをもらったり、
写真撮影をしておくことが重要になってきます。


その中でも、写真を撮って、ビジュアルで記録を残すことは、
絶大な効果があります。


写真に撮っておけば、キズがあったとか、なかったというような
問題を減らすことができるのです。

@ 写真を撮るときには、明るい方を背にして撮影する。

A 壁を写すときには、
 やや斜めの位置から取ると光の反射の影響を受けにくい。

B ストロボは使用しない。

それぞれ撮影の基本ですが、
Bのストロボを使用しないということは、
結構、盲点になっているので皆さん注意してください。

試しにデジカメで壁のクロスを撮影してみると分かるのですが、
ストロボを焚いてしまうと、汚れがあっても、
とても真っ白なきれいなクロスとして映ってしまいます。


クロスの汚れを撮影したいときは、
むしろ、少し暗めに撮った方が、汚れがよく写ります。


露出の調節ができる場合は、絞りを少し余計に絞って、
暗めに移すのが、汚れをはっきりとらえる撮影法になります。

また、記録を写真に残すときに、
ただ撮っても、何の写真か分からないので、
付箋を、汚損や破損のある部分の周囲に貼って写真に写りこませます。
付箋には通し番号を記しておきます。

そして用意した間取り図の中に、番号を記して、
「@キッチン、シンクわきのクロス汚れ」などと書いておくと、
とても分かりやすいと思います。


写真は、全体像が分かる引きで写したもの、少し寄ったもの、
クロースアップと3種類撮影しておくと完璧です。


大家の皆さん、スムーズに退去作業を実施して、
サクサクと現状回復に取り組み、
出来るだけ早く次の入居者を見つけることが、
収益を上げるためのポイントです。

原状回復の費用負担をめぐって、
退去した借主さんと揉めている場合ではありませんね。





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2014年11月28日 [メンテナンス]
こんにちは。

このブログでは、原状回復費用の負担の話をしておりますが、
その絡みでお聞きいただければ幸いです。

私の知り合いの大家さんが、
お持ちの物件で経験したことです。

その方は、単身者向けの木造アパートで賃貸経営をされていましたが、
退去時に部屋にいってビックリされました。

リビングのクロスを見たところ、
数十センチ四方の部分が、小さな穴だらけになっていたというのです。
よく穴がいっぱい開いているさまを「蜂の巣のように」と形容しますが、
まさしくそんな状態でたくさんの穴が不気味に開いていました。

この大家さんは、びっくりしたものの、
その部屋の入居者さんが、何をしていたのか、
イメージがわかなかったと言います。

その部屋に住んでいたのは、近隣の大学に通う大学生でした。

事情を聴いたところ、
その大学生は、何か大事な手紙やメモがあるときには、
なくしちゃいけないからと、
壁のある一部分に画びょうで押さえていたというのです。

その話を聞いて、その大家さんも「なるほど」と
納得がいったということです。

さて、いきなりですが、クイズです。

皆さん、一般的に壁のクロスに開いた画びょうの穴について、
原状回復費用は誰の負担になるでしょうか。

正解は、「原則として、借主に原状回復義務の負担はありません。
貸主である大家さんの負担で原状回復をすることになります」。

たとえば、普通に生活していれば、
ポスターを張りたいということもあるでしょう。
ポスターを掲示するために四隅を画びょうで止めていた場合ですね。

でも、メモを止めるために、
数十箇所も画びょうを刺したり抜いたりしていたら
話は別ということになります。

これは、


壁を壁としてではなく、「掲示板」として使用したのですから、
「用法違反にあたり」借主に費用負担の義務が発生するのです。


この場合には、経過年数を考慮しながら、
壁一面分の張り替え費用を負担してもらうのが妥当です。

賃貸経営をしていると、想定していないようなことが起きますね。
「え〜なんで」という入居者がいるものです。

ちなみに、画びょうではなく、くぎやネジの跡は
どのような扱いになるでしょうか。

クロスに開いたくぎやネジの跡は、
通常、面単位で経過年数を考慮した割合で
借主に原状回復費用の負担が発生します。

まあ、原状回復費用に関しては


「画びょうやピンの跡は大家さん負担、くぎやネジの跡は入居者さん負担」

というのが原則となります。

なお、くぎやネジを打ったために下地ボードまで傷めた場合、
下地の張り替えについては躯体部分ですので、
費用は、経過年数に関係なく、全額借主負担となります。





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2014年11月25日 [物件調査]
本日は、物件購入の際の現地調査に関連して、

「注意事項の張り紙を見逃すな!」というテーマでお話しします。

このブログをお読みいただいている方で、
オーナーチェンジでアパートやマンションなどの不動産投資物件を取得しようという方は、
現地を訪問していい物件かどうかを吟味するための
調査を実施していると思います。


そんな現地調査の重要なチェックポイントの一つが、
掲示板にある「注意事項」の張り紙です。


これは、意外に盲点になっています。

よく、管理状態をチェックするために、集合ポストを見るようにアドバイスしている
書籍などがありますよね。
チラシなどが周辺に落ちて散らかっていないかを見るように
指摘しています。

でも、掲示板にある張り紙については、
あまりチェックするように言われていませんし、
実際のところ、内容を読んでいない不動産投資家の方は多いのです。

内容は多岐にわたると思いますが、

ゴミ置き場に散らかしてゴミを出す人への注意だったり、
夜中に大きなボリュームで音楽を聴いて
騒音をまき散らしている人への注意だったり、
タバコの吸い殻の投げ捨てをする人への注意だったり、
入居者に対する、いろいろなルール厳守を求めることが書かれています。


張り紙の内容を見逃さずチェックすることで、
現在の入居者の質がしっかりと把握できます。


また、それに加え、その物件を購入した場合に、

その物件の大家さんになったときに、管理運営の上で抱える問題が
あらかじめ予想できるのです。


掲示板にいくつもの注意事項の張り紙が貼ってあれば、
それだけ、管理上問題になっていることを
多く抱えていることになります。

鋭い不動産投資家の方なら、その張り紙の文面や肉筆のタッチから、

時として、大家さんや管理会社がかなり頭を抱えているのでは、
と思うような切実な思いが伝わってくることがあります。

張り紙から、その物件の入居者の状態を感じ取ることは、
物件調査において重要な要素の一つと言えるのです。

ただ、間違ってはいけないのは、
そのような張り紙が出ていなければ、
優良な入居者ばかりで問題が起きていないと
早合点してはいけないということです。


張り紙を出すという対応すら管理体制が整っていない
物件である可能性もあります。


周囲にゴミが投げ捨てられているのに、
管理者の張り紙がでていないケースもあり、
総合的に判断することが重要です。

最後にもう一つ皆さんにお伝えしたことがあります。

それは、皆さんが物件を購入されてから、
管理するうえで、入居者の迷惑な行為に対して
注意を呼びかけたいときの張り紙についてです。

変な言い方になりますが、


出来る限り、入居者の迷惑行為を注意する張り紙は
掲示しない方がいいです。


え、どういうこと?とお思いになったかもしれませんね。

私は、物件管理を行っていて、
入居者の迷惑行為を把握した場合には、
基本的に個別対応をしています。

誰だか特定できない場合には、全員に個別対応を取っています。

なぜそのようなことをするかというと、
入居者募集で、内見に来たお客さんに、
入居者の迷惑行為を注意する張り紙を見せたくないからです。

このポイントは、実は、不動産投資家にとって結構重要です。

もし、内見に来たお客さんがその張り紙をみたら、
どう思うでしょうか。

そんな問題を起こすだらしのない入居者が多く住んでいるのか、
と素朴に感じてしまうのです。

単身者向け物件であれば、ある程度無関心な場合もありますが、
ファミリー向け物件では、気にするお客さんも結構いるのです。

これは勉強されている大家さんが陥りやすいポイントだと思います。


ちゃんと管理していこうという大家さんこそが、
いい物件にしようと、そのような張り紙をこまめに貼る


傾向がみられるのです。

もし、どうしても掲示板などに注意の張り紙を張りたいのならば、
1つにしておいた方がいいでしょう。

2つも、3つも注意書きの張り紙があると、
内見にきたお客さんがそれを見たときに、
その物件には住みたくないと思わせてしまいかねません。

さらに、張り紙の内容の文章がしつこいと、
受け止め方の方向がちょっと変わることもあります。


この物件の大家さんは、
きっと口うるさい大家なんだ


と感じさせてしまうこともあるのです。

管理を一生懸命やろうという大家さんほど
陥ってしまいやすい落とし穴になる可能性があるのでご注意ください。




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