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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2015年12月24日 [物件入手]
今日は、千葉県柏市のトモさんからのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
不動産投資を始めようと考えているトモと申します。

私は、これから、物件を入手して、
賃貸経営を行いたいと思っています。

これと言って、不動産業者にツテはないのですが、
いい物件を紹介してもらうには、
どのようにアプローチしたらいいのでしょうか。

いきなり店舗に行って、何かないですかと聞くのも
変な感じがするのですが…。
何かアドバイスをいただけたら嬉しいです」


というご質問内容です。

まあ、トモさんに限らず、
いい物件を紹介してもらえたらいいなと
考えている方は多いでしょうね。

いい物件というのが、ちょっとあいまいですが、
最初の段階での業者さんアプローチ法を
私なりに、ご案内したいと思います。

私の場合、最初に業者さんの店舗に行く前に、
1か月間だけ、集中的に不動産投資について勉強しました。

たった1ヵ月です。

それで大丈夫だと思います。

巷には、いろいろな書籍が出ています。

とても簡単に基礎知識が得られる環境です。

不動産会社の営業マンはとても忙しいのです。

そこに、わけのわからない人が来て、
基本的な質問ばかりしていたら、
彼らは、勘弁してくれと悲鳴を上げたくなるのです。

当然、そのような方に
好意的に情報を与えてくれる営業マンは少ないのです。

だから、


投資の基本的な知識を身に着けた上で来店することです。

不動産投資について一通り知識が身についたと思ったら
不動産業者の店舗を来店します。

あまり業者を絞らないで訪問してみるといいと思います。

「不動産投資」「収益不動産」「アパート、マンション売買」など
インターネットで検索すると、
いろいろな業者が出てくると思います。

営業マンの接客態度や知識の豊富さ等をチェックしていけば
これからお付き合いできそうな業者さんが
自然と絞れるでしょう。


さて、店舗を訪問した際に、
私は「PRプロフィール」を営業マンに手渡しました。

これが、初回の面談の話のきっかけになったのはもちろん、
後々営業マンと関係をつくるのにとても役立ちました。


「PRプロフィール」には、
自分の略歴や今、どのような仕事をしているかといった
自己紹介の要素に加えて、
どのような物件を探しているのかを具体的に書いておくのです。


1棟モノか区分所有物件か。
物件価格は、いくら前後のものか。
利回りは何%くらいを考えているか。
エリアとしては、どこを考えているか。
購入する場合の資金手当てをどう考えているか。
といった要素を入れて、
連絡先とともに、
「ぜひ、物件を紹介してください」と
熱意のこもったメッセージを書き記します。


A4判1枚に簡潔にまとめるのが肝心です。

あなたの写真もあった方がいいです。
後で営業マンに思い出してもらうのに役立ちます。

不動産投資をやりたくて店舗を訪問する人は、相当な人数になります。

そんな些細な紙切れ1枚を手渡すことだけで、
営業マンにあなたのことをインプットしてもらいやすくなります。

最初の段階で、まず1歩、他の方に差をつけるというのが
重要です。

トモさん、いいスタートを切ってくださいね。




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2015年12月22日 [経営管理]
今日は、「情熱は貴重な才能の一つだ」という
テーマでお話をしたいと思います。

私は、精神論をお話するのが
あまり好きではありませんが、
賃貸経営をしようとされている方と話していて、
これだけはお話させていただきたい
ということがあります。


それは、大家さんとして「情熱をもつ」ことです。

情熱は隠れた才能の一つとも言われます。

この情熱で他の大家さんに負けているようですと、
賃貸経営の成功もおぼつきません。


「やる気は伝染する」という言葉があります。

これが、実はとても大切です。

あなたは、アパート・マンション経営を成功させるために、
多くのパートナーと取り組まなければなりません。

たとえば、不動産管理会社は、そんなパートナーの中で、
一番身近な存在かもしれません。

入居者募集、家賃集金、建物メンテナンス、クレーム対応など、
彼らの力を借りなければなりません。

そんな時に、大家であるあなたのやる気が見られなかったら、
賃貸経営をサポートする人たちが頑張るということはあり得ないのです。

大家さんこそ、


情熱をもって、率先してことにあたる姿勢がないと、
誰もついてこないのです。


プロ野球DeNA監督だった中畑清さんのように
「絶好調〜」と言いながら、
自然に体全体で情熱を表現できる人がいます。

でも、そういうタイプではない人も多いと思います。

私も、学生時代から、
あまり情熱とか熱血というものを外に出すのは苦手でした。

でも、あることに気づいてから、
ちょっと気が楽になりました。

何事に対しても「一生懸命」取り組むだけでいいのです。

アパート・マンション経営についてもです。

一生懸命取り組む姿を見れば、
あなたのチームのパートナーは、必ず支えてくれます。

そもそも「情熱」とか「熱血」とかいうから敬遠してしまうのです。

あなたの周りの誰かが、一生懸命何かに打ち込んでいたら、
思わずあなたも応援したくなりますよね。

賃貸経営を上手くやるためには、
知識やノウハウの方に注力しがちですが、
成功している大家さんをみると、


当たり前のことを愚直に、
しかも、一生懸命されていることに気づかされます。


本当は、どんな優れたノウハウよりも大切なことかもしれません。

あなたの賃貸経営でも、ぜひ、周りの方を動かすよう、
やる気を伝染させてください。





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2015年12月21日 [物件調査]
今日は、神奈川県相模原市のシンちゃんのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
私はいま、不動産投資物件を探しているのですが、
高い利回りが欲しいので、どうしても昭和の時代に
建ったものが対象になってきそうなんです。

ただ、そうは言っても、
地震が起きる可能性も考えて、
新耐震基準の物件を、と考えております。

雨宮さんが以前、建築年月日で判断すると、
間違えてしまいますよ、と言っていたのを思い出したのです。

私の周りの不動産投資家たちは、販売図面に書いてある
築年月日で判断している人が多いのですが、
間違っているのでしょうか」


という内容です。

シンちゃん、
確かに、昨今、不動産投資物件の価格が上がり、逆に、利回りが低下しています。
そんな中、利回りの高い物件を探すとなると、
昭和の時代のアパートやマンションも検討する選択肢に入れていくということになりますね。

ただ、地震が怖いから、少しでも安全性の高い
新耐震基準の物件を購入したいというお気持ちも分かります。

でも、シンちゃんが言うように、
ベテランの不動産投資家の方でも、けっこう多くの方が、
その判断の仕方が間違っているので、気を付けてくださいね。

それではご説明します。

不動産投資の参考書籍には、よく
1981年(昭和56年)6月1日以降の建物は、
建築基準法の改正によって、
新耐震基準で建てられていると書かれています。

非常にあいまいな言い方なんですが、
この解釈で、多くの方が間違っているのです。

かなりのベテランの不動産投資家の方でも間違っている方がいらっしゃいます。

この6月1日以降というのは、

築年月日(竣工日)で判断すると思っている方が多いのですが、
そうではありません。


1981年6月1日以降に着工をした建物が
新耐震基準で建てられているというのが正解です。


実際に、アパートやマンションの工事に
着工した日というのが分かりませんから、
着工ができるようになる


建築確認が下りた日が具体的な基準となります。

建築確認を受けて、着工して、
完成するまでには一定の時間がかかります。

たとえば、木造2階建てアパートの販売チラシに、
築年月日が1981年7月15日とあったとき、

間違って、建築されたのが6月1日以降だからといって
新耐震基準だと思い込んではいけません。

完成までに2カ月くらいかかっていると考えれば、
確認を受けて、着工をしたのは5月15日くらいと考えられ、
旧耐震基準である可能性が高いのです。

はっきり確認したいのであれば、


市町村役場の建築確認を所管する担当課に行って、
建築確認が下りた日を調べてもらうのが確実です。


市町村によっては、担当課で、
「確認申請受付簿」を閲覧させてくれるところもあります。

そのほか、建築確認の年月日を知るには、
「建築台帳記載事項証明」や「建築計画概要書」を
発行してもらう方法もあります。

新耐震基準の不動産投資物件だから安全で、
旧耐震基準だから絶対ダメとは言い切れませんが、
お気を付けください。




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