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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2015年12月28日 [物件調査]
今日のテーマは、

「隣の建物との位置関係を注意深く観察する」です。

私は、いつも不動産投資物件の購入にあたっては、
現地での調査をしっかりと行ってくださいね、と
申し上げています。

それは、現地でないと分からないことがいっぱいあるからです。


現地でないと分からないことの一つに、
隣接する建物との位置関係があります。


中には、賃貸経営で客付けをするにあたり、
致命的なマイナスポイントが潜んでいることがあるのです。

その一つがプライバシーの問題です。

ある不動産投資物件が売りに出たのですが、
この物件の販売チラシに、
広くて素敵なバルコニーがありました。

すぐこの物件を見に行きました。

しかし、期待して現地に行ってみると、思わずビックリです。


そのバルコニーの目の前に、
隣の賃貸マンションのバルコニーがあるのです。


つまり、バルコニー同士が向き合っている状態なのです。

お互いに視界良好!
おもいっきり丸見えになってしまいます。

また、この物件ではありませんが、


バルコニーの目の前に、
隣の建物の外階段があることがあります。


このような場合も、プライバシーが冒される危険があります。

さらに、


建物同士の間隔が近かったりすると、
隣の外階段から、ベランダに飛び移ることも可能になります。


プライバシーの問題から危機レベルが一段階上がって、
セキュリティーの問題になってしまうのです。

このような不動産物件を購入してしまったら、
賃貸のお客さんにことごとく嫌われてしまうでしょう。

お部屋を内見して、
なかなかいい雰囲気だと気に入ってもらっているのに、

ベランダに出た瞬間、
目の前に隣のマンションのベランダや外階段があったら、
一気にこの物件に対する好感度は低下してしまいます。

今、賃貸経営の客付けにおけるデメリットを申し上げましたが、
一歩間違えれば、実際に、空き巣被害に遭う可能性すらあります。

そのとき、お部屋のなかに女性がいて、
粗暴な空き巣犯と鉢合わせしたら、
最悪の場合、殺人事件に発展してしまうかもしれません。

売りに出ている不動産投資物件を見に行ったら、
お部屋の中や共用部などのチェックをされるとは思いますが、
ぜひ、隣の建物との位置関係についても
十分に検証していただきたいと思います。




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2015年12月27日 [物件入手]
今日は、東京都練馬区のクーちゃんのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログで不動産投資について勉強させていただいています。

ところで質問があるのですが、
実は、超築浅物件のことなんです。

私は、新築に近い超築浅の不動産投資物件を探しているのですが、
知り合いから、買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると
言われました。

基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」


クーちゃんさん、ありがとうございます。

さて、本題のご質問についてお答えします。

知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。

築5年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが
低下する可能性があります。

それは、


新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。


たとえば、中古賃貸物件の1Rで相場家賃が
70000円であるとすると、

もしほぼ同条件の新築賃貸物件であれば、

新築プレミアムがのって、家賃は75000円〜80000円で
客付けすることができるのです。

この家賃設定は、新築時にたった1回だけ可能なものです。

したがって、最初の入居者が退去して、次の入居者募集の際には、
家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。

ですから、あなたが不動産投資物件を購入された時、


新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。


築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して、賃貸経営の事業計画を立てなければ、
後々行き詰ってしまいます。

どの程度の低下になるかについては、


類似物件の相場家賃をネットの賃貸募集サイトなどで
調べれば簡単に予想することができます。


★具体的なケースで説明しましょう。

1R8戸の木造アパートで築2年の不動産投資物件が6600万円で売りに出ていました。
現在満室で入居者はすべて新築の時からのお客さんです。
家賃は68000円です。利回りは表面で、9.9%です。

ほぼ10%の利回りということで購入しようと思いましたが、
どうでしょうか。

現状の利回りは、

68000円×8戸×12カ月=6528000円
6528000円÷66000000円×100=9.9%

この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
60000円ということが分かりました。

つまり、新築での賃貸募集ということで、8000円高い
賃料づけをしていたのです。

もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、

下記の計算のように、

表面利回りは、8.7%に低下してしまうのです。

60000円×8戸×12カ月=5760000円
5760000円÷66000000円×100=8.7%

ということです。

もし、築浅の不動産投資物件の購入を検討する場合には、
新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを
計算し直しておかなければならないのです。




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2015年12月25日 [物件調査]
こんにちは。

私は、多くの不動産投資家の方に、
アパートやマンションを購入する際には、
まず、エリアの需給状態をよく把握することが重要だと
言ってきました。

当然のことですが、
競争が激化している地域でアパート・マンション経営を行うよりも、
競争の緩やかなエリアで賃貸業をやった方が、
成功の確率が上がるからです。

そこで、不動産投資を始めたいという
初心者の方からよく聞かれる質問が、
購入を検討しているアパート・マンションの周辺で
空室率調査をしたいのだけど、
現地でどうやって空室なのか、入居中なのかを
見分ければいいのか教えてほしいというものです。

この見分け方ですが、実は、とっても簡単です。

いくつかチェックするポイントがあります。

まずは、ベランダ・バルコニーが見えるアパートやマンションなら、
外から、窓にカーテンがあるかどうかを見ることです。

最近、空室になってもカーテンを付けている物件もありますが、
たいていは何もない状態になっています。

次は、ガス栓が「開」になっているか、
「閉」になっているかです。

ガス栓がメーターボックスの中に入っている場合もあるので、
その場合は、そっと扉を開けて、中のガス栓を見ます。

そして、最後が、電気のメーターです。

メーターが勢いよく回っていれば、
入居している可能性がかなり高いでしょう。

全く動いていなければ空室の可能性が高いです。

微妙に動いている時は、他のチェックポイントの結果と
合わせて判断することです。

ただ、最近急ピッチで、スマートメーターに交換されているので、
古いタイプのメーターが少なくなっています。
スマートメーターが導入されている物件は、
カーテンやガス栓、洗濯もの、玄関まわりにおいてあるものなどから
総合的に判断されるといいでしょう。

私の不動産投資セミナーでは、
「オートロックのマンションの空室率調査はどうすればいいのか」と
いう質問をよく受けます。

私は、オートロック物件であるために、
空室かどうか分からなくて困ってと言うことは
ほとんどありませんでした。

むしろ、楽だと思っています。

それは、ある場所を見れば、分かることが多いのです。

どこだと思いますか。

それは、集合ポストです。


オートロックの物件では、たいていの場合、
空室の集合ポストに、投函防止用テープが貼ってあるのです。


集合ポストのところには、
部外者でもいくことができるので、テープが貼ってある
部屋番号をみれば空室がわかります。

周囲にあるオートロックなしの物件よりも、
グレードの高い物件ですので、
賃貸管理がしっかりしているからというのが理由でしょう。

実際に、何回か、空室率調査をしてみると実感できると思います。

わざわざリスクを冒して、
入居者の後をついて侵入する必要はありません。

また、どうしても分からない場合は無理しなくて結構です。

オートロック物件は、家賃設定との兼ね合いはありますが、
通常は、設備のない不動産投資物件よりも空室率は低いものです。

ですので、除外して集計した結果で判断していいと思います。

あなたも、興味のある不動産投資物件を見つけたときは、
そのエリアが激戦地になっているのか、
ブルーオーシャンなのか、
じっくり空室率調査をして判断してください。




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