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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年04月29日 [入居者募集]
■これができなければ
 内見客の反応フィードバックは不可能!
 


本日のテーマは、
「いつ誰が内見の案内をしたかを確実に把握する」です。

さて、春の繁忙期も最終コーナーを回りました。

あなたの物件は、新たなご入居者が決まりましたか。

まだ、空室を抱えていて、お客さんが決まっていないという方、
最近は、5月いっぱいくらいまでは、
春のご入居の流れがあるので、
あきらめないで頑張ってください。

本日のテーマは空室対策を考えるうえで、
とても重要です。

複数の業者のさまざまな営業マンがあなたの賃貸物件に
お客さんを案内してきていると思います。

あなたは、いつ誰が案内したかを、
しっかりと把握できているのでしょうか。

今一度確認してください。

専任で管理会社に入居者募集をお願いしているケースでも、
先付の会社が活発に客付けに動いていれば、
さまざまな営業マンが、お客さんを連れてきてくれて
いるはずです。

しかし、私が、
大家さんの空室対策の相談に乗っていて
とても気になっているのが、
営業マンの誰が、いつ、あなたの物件にお客さんを案内してきたかを
把握している大家さんが、
あまりにも少ないということです。

これを把握していれば、
空室対策を実施するうえで、
とても大きなメリットが得られるのです。

どこの業者の誰が
お客さんを連れてきてくれたか分かれば、
たとえ成約にいたらなくても
そのときのお客さんの反応を
細かくヒアリングすることが可能です。


原因がはっきりすれば、次のお客さんを成約に導くために、
すぐに対応に動き出すことができます。

また、せっかくあなたの物件に
お客さんを連れてきてくれた


営業マンのモチベーションを
引き続き高めておく対策をとることができます。


誰が案内したかがわかれば、
成約に至らなくても、
あまり負担のかからない範囲で、
何かプレゼントをするなど、
アプローチすることができます。

空室対策は、
内見客に対して向けられるものだけではありません。

あなたのアパートやマンションに
お客さんを案内してくれている営業マンに対しても、
モチベーションの維持という形で、
空室対策を行うことが重要になるのです。

ちなみに私は、
内見案内に連れてきてくれた営業マンには、
「また連れてきてくださいね」という気持ちを込めて、
クオカードを差し上げています。

このような、お客さんの生の反応を知ったり、
営業マンのモチベーションを維持するための施策は、
誰がお客さんを現地に案内してくれたかが分からなければ、
そもそも打つことができないのです。

だからこそ、誰が内見案内をしてくれたかについて
把握することが、空室対策上、とても重要なのです。

一般募集など、大家さんがすべての窓口になる場合は、
大家さん自身が記録をとればいいので問題はありません。

ただ、専任募集などで入居者募集をお願いしている場合には、
管理会社にその記録をしっかり取ってもらわなければなりません。

実際のところ、この内見案内の記録については、
管理業者さんによって対応が千差万別です。

数からいえば少ないのですが、
できる業者さんは、ちゃんと記録を取っています。

それは、

マーケティング的な意味ではなく、
何かトラブルが発生した場合の
責任の所在を明らかにするためです。

先付の業者さんが現地案内をした際に、
カギをかけ忘れていたとか、
照明を消し忘れていたなどの問題が起きたときに、
誰がそんな事態を招いたかが分かるように
危機管理をしているのです。

大家さんのマーケティング上の目的とは少し異なっています。

残念ながら、不動産業者さんで、
内見記録をとっていない業者さんも少なくありません。

では、大家さんはどうすればいいのでしょうか。


基本は、最初に管理業務をお願いするときに、
他の業者から内見希望があった時に、
どのように記録しているのかを確認しておくことです。


その時に、記録する対応をしていなければ、

日付と業者名、担当者名だけでいいので
記録を残してもらうように約束しておくことです。


最初に取り決めておけば安心です。

もうすでに管理業者さんに入居者募集を依頼しているけど、
内見記録を取っていないようであれば、
大家さんがチェックシートを作ってあげるといいでしょう。


管理会社の担当者は、面倒くさいことにはとても腰が重いです。
だから、なるべく負担を軽くしてあげる必要があります。


記録をつけることについては、
すぐに業者が対応してくれない恐れがありますが、
空室対策を行ううえで、不可欠な作業ですので、
粘り強く働きかけてください。





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2016年04月27日 [物件入手]
■思わぬリスクの表出で、
 経営の足を引っ張るキャッシュアウトも!
 


本日は、
不動産投資物件を買う際の
ちょっと変わったリスクについてお話します。

そのリスクをはらんでいるのは、
敷地の多くの部分で、
土が露出している不動産投資物件です。

実は、このように土が露出しているアパートやマンションは、
後々、雑草に悩まされることがとても多いのです。


リスクとしては致命的なレベルではありませんが、
けっこう厄介です。

このような物件は、都市部よりも、
郊外に見られるのも特徴です。


購入する際には、
売り主や業者が手配して草を取っているので、
現地を見に行っても、何も感じない方が多いのです。
そこがはっきり言って盲点になっています。


ただ単に、土の上に化粧砂利を敷いて、
ごまかしている場合もあります。

特に、冬に現地を見て購入する場合には、
雑草が生えていないので
気にならないことが多いので気をつけてください。

その物件を買って、次の夏が来た時に、
あたり一面が雑草でぼうぼうになることがよく起きます。

賃貸物件は、雑草が生えているだけで、
「物件力」が大きく低下してしまいます。

空室が発生して、入居者を募集する際にも、
内見のお客さんに敬遠されてしまうのは言うまでもありません。

影響は、新規募集だけに限りません。

すでに入居している方たちにも悪影響を及ぼします。

自分の生活している環境が悪化するのですから
いい思いはしませんし、

一番の問題点は、


入居者の、物件を清潔に保とうという気持ちが
著しく低下してしまうことです。


そうなると、物件の清潔感が一気に損なわれてしまうのです。

草ぐらいいいじゃないか、と甘く見ていると
大きな痛手をこうむることになります。

私も、
所有物件の一つである学生アパートが、
敷地の大部分が土の露出している物件です。

敷地が100坪以上あるので
雑草の問題は正直言って頭が痛いです。

夏には、
炎天下で一日かけて雑草取りを行っています。

1日で45リットルのゴミ袋十数袋がいっぱいになります。

だいたい二〜三か月で警戒レベルの状態になってしまいます。

もちろん、土の露出した物件を絶対に買ってはいけないと
いうわけではありません。

割安な条件で、
賃貸経営上、有望な不動産投資物件であれば購入もОKです。

収支が見合えば、購入後すぐに
コンクリートを打ってしまうのもありでしょう。

ただ、大きなコストが発生しますので、
収支計算をしっかり行ってください。

また、不動産投資の本などには、
雑草の処理作業について、
地域のシルバー人材センターに依頼すれば安く済むといった
ノウハウが紹介されています。

それは、その通りなのですが
敷地面積が広いとそれなりのコストがかかりますし、
とにかく草の成長は早いもので、
頻繁に処理が必要なため、
どうしても手のかかる作業になります。

私の場合は、
だいたい利回りで、
プラス2〜3%ぐらいのアドバンテージがあれば、
土の露出した不動産投資物件でも購入することにしています。

これから物件を購入される方は、
細かいことですが、雑草問題にも気を付けてください。

売りに出ているときには、
雑草が一本もない状態で見せています。

買った後で、雑草に苦しめられないよう注意してください。





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2016年04月25日 [物件調査]
■「地形で見る軟弱地盤マップ」をご存じですか! 

本日は、茨城県水戸市のスーさんの御質問にお答えします。

「雨宮さん、
熊本の地震は、相変わらず余震が続いているようですね。
早く、行方不明の方が見つかり、
復旧復興が進むことを願うばかりです。

私の住む茨城県では、東日本大震災の時に、
大変怖い思いをしました。

実は、今、不動産投資物件をいろいろと探しているのですが、
やはり地震に強い物件を手に入れたいと考えています。
耐震というと建物に関心が行きがちなのですが、
私としては、地盤がとても大切だと考えています。

そこで、雨宮さんに教えてほしいのです。
地盤を調べる際に役立つ情報って
どうやって手に入れたらいいのでしょうか。
お願いいたします」

スーさん、ありがとうございます。

これから不動産投資物件を購入しようという方にとっては、
本当に、慎重にならざるを得ない問題です。

確かに、スーさんの言う通り、
地震被害というのは、地盤の固さに大きく影響をうけます。

特に、不動産投資を始めたばかりの初心者の方に多いのですが、
耐震というポイントになると、
どうしても建物の耐震にすべての注意がいきがちです。

しかし、


いくら、上物の建物を強くしても、
下の土地が軟弱であれば、建物は大きく揺れ被害も
大きくなることをもっと意識しなければなりません。

それでは、どうやって地盤の固さをチェックしたらいいか。

最終的には、地番調査の会社に個別に検査を頼むしかないのですが、
物件探しのつど、会社に依頼していたのでは、
費用面でも合いません。

そこで、本日は、
簡単に調べられる(参考にできる)サイトをご紹介しましょう。


ジオダス

ジオダスの「地形で見る軟弱地盤マップ」です。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/


地盤調査会社ジオテック株式会社が
地盤情報を無料で公開しているサイトです。

ターゲットの不動産投資物件の敷地の地盤を
ピンポイントで知ることはできませんが、
周辺の土地の状況から、その対象物件の土地が
軟弱かどうかを、ある程度判断する目安にはなります。

物件入手しようとする際の調査では、
地盤の固さについてもチェック項目に入れることが重要です。





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