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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2013年12月29日 [物件入手]
物件購入のための現地調査では、
付帯設備の老朽度もチェックすることが大切です。

物件を買ってすぐさまざまな設備を次々に交換しなくてはならなくなると
経済的に大きな痛手となってしまいます。

あまりに古い設備ばかりの物件でしたら、
その分を必ず売買価格から割り引いてもらって購入しなくてはなりません。

残念ながら、賃貸物件の場合、
設備のメンテナンス記録をしっかりとっている大家さんはほとんどいないと思います。
直接売り主や不動産会社に尋ねてみても、
不明ですと言われてしまうのがオチのような気がします。

そこで、現地調査の際にはできるだけ、
自分の目で設備の老朽度も探ってください。

たとえば、故障した際に大きな出費となってしまう
ガスの給湯器には注意が必要です。

物件についている給湯器がいつ導入されたかについては、
たいてい現地で簡単に分かりますのでチェックしておいてください。

どうすればわかるのか。

給湯器に貼ってあるラベルを見ればいいのです。

メーカーによって、いろいろな表示スタイルがあると思いますが、
例えば、「05.10−○○○○○」などといった数字が
表示されていることが多いと思います。

前半の「05.10」が導入年月日です。
この表記ですと、2005年10月ということになります。

また、最近はどの賃貸物件にもエアコンがついていると思います。

もし、壊れる寸前のおんぼろエアコンが設置されていると痛いです。

といっても、満室の場合、
室内に入ってエアコンの程度をみることはできませんね。

そのようなケースで、

室外機が見られる場合には、
メーカー名と室外機のラベルにある型番をメモしておきましょう。


メーカーのお客様相談センターや修理センターなどで、
型番から製造年や販売年を調べてもらうことができるのです。


購入を考えている物件の設備の老朽度については、
忘れずに確認しておきましょう。


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2013年12月27日 [物件入手]
収益物件の売買を仲介する会社は、はっきり言って玉石混交です。
残念ながら、とりあえず売ってしまえばいい、というタイプの会社も存在します。

では、そんな会社に引っかからないようにするにはどうすればいいのでしょうか。

解決策はただ一つ、お客である我々が実力を磨くしかないのです。
ちょっと、身もふたもない感じですがそうなのです。

ただ、収益物件の取り引きにおけるそれぞれの思惑と立場は理解しておくべきです。

私は、他の投資家の方のご相談を受けた際に

「3対1の原則」 (このような専門用語はありません。私の造語です)

について気をつけるように説明しております。

もし、あなたが何か物件を購入したいと思って、
仲介会社さんに間に入ってもらったとします。
そして、話が具体的に進んだ時のことを想像してください。

不動産の売買の際の登場人物は次の通りです。

売主さんと売主さんについている仲介会社さん、
そして、あなたとあなた側の仲介会社さんです。

初心者の投資家の方は、
この時の人間関係を利害関係から見たときに、
2対2だと思われている方が多いんですが、

実際は、3対1であることを心得ていないと
思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。

どういうことか。

それは、

あなた側についているはずの仲介会社さんも、
基本的に、この取引の話をまとめるスタンスに立っている


ということなのです。

なぜならば、話をまとめなければ、彼らは手数料を手にすることができないからです。

だから、買い手である不利なポイントについて
ウソをいうことはないとしても、
あえて触れてくれない仲介会社さんも多いのです。

このようなインセンティブにおける構造がわかっていないと、
すべてを仲介会社のアドバイスに頼ってしまい恐ろしい結果が待っています。

じゃあ、誰も信用できなくなってしまいますね、
と嘆かれる投資家の方も多くいらっしゃいます。
暗くなってしまいますね

少々、救いのあるお話を最後にいたしましょう。

優良な収益物件仲介会社というものが存在しないわけではありません。

実は、私がこれまで接してきたそのような会社に
共通して感じることがあります。

それは、

1つ物件を売ったらおしまいという短期的な考え方をしていない

ということです。

物件を売って、そのお客さんの賃貸経営がうまくいったら、
また、2つ目の物件を紹介できると考えています。
さらに、それを3つ目、4つ目につなげていこうというスタンスで臨んでいます。

まず、今売ろうとしている物件の経営がうまくいくことが
次の物件の営業につながるので、手を抜かないのです。

あなたが関わろうとしている仲介会社さんが、
どのようなスタンスで物件を紹介しているか、一度じっくりと観察してみてください。

頼れる仲介会社さんであるかどうか、答えが出るかもしれません。



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2013年12月25日 [経営管理]
面白いデータを見つけました。

賃貸管理においては重要な視点である
防犯対策マンション(アパート)を作るうえでとても参考になると思うので、
紹介します。

都市防犯研究センターが泥棒に「犯行を諦めた理由」をヒアリングをした結果です。

どんな感じで、泥棒にヒアリングしてるのか、その光景も興味津々ですが、
話がそれるので本題に戻ります。

それによると

1 近所の人に見られた (62.9%)
2 ドア・窓に補助錠あり (34.3%)
3 犬を飼っていた (31.4%)
4 警備システムあり (31.4%)
5 防犯カメラあり (22.9%)

特徴的なのは、
一番多い理由として挙げている「近所の人に見られた」(62.9%)です。

やはり、住んでいる人のコミュニティーとして、防犯意識を高めることが
何よりも効果があるといえるようです。

どうしても、

大家さんの立場からすると、防犯という話を聞くと
ハード面にしか考えがいかない傾向があります。

どのような防犯設備を設置したら効果があるかという視点です。
設備を設けることが効果がないとはいいません。

それも重要なことだと思います。

ただ、

大家さんがこれから取り組むことは、
防犯意識の高い居住者によるコミュニティーをつくることです。

日ごろから、住人の間であいさつを自然にかわすような雰囲気をつくりだせるかが
重要だと言えます。

コミュニティー全体の一体感を高めるために、
大家さんが定期的に、何かイベントを計画するのもいいかもしれません。

賃貸経営で大家さんができることはいろいろありそうです。

それから、この調査で気になったことがもう一つあります。

「犬を飼っていた」という理由が3割しかなかったということです。
私が子供のころは、玄関先に「猛犬注意」なんていうプレートが
貼ってあったものですが…。

犬は防犯効果がないのでしょうか。

そうではないと思います。

犬が本当に泥棒をみつけても
人間に伝わっていないのではないかと思うのです。

問題は、犬ではなく、それを受け取る人間側にあると考えます。

犬がせっかく「不審者を発見したよ。そこ、そこ」と吠えているのに、
人間が気づかないのではないでしょうか。

そもそも、人間側の防犯意識が低下しているかもしれません。

賃貸住宅の多くはペット禁止になっていると思いますが、
ご近所さんで飼っている犬が吠えることもあるでしょう。

あなたのマンション(アパート)では、ご近所の犬が吠えたとき、
入居者の方が「だれか怪しいものはいないか」と
窓を開けて確認するくらいの意識をもってくれているでしょうか。

大家さんが啓蒙していけば、そんな賃貸住宅にすることも可能だと思います。



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