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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年01月30日 [物件入手]
私は、いつも新しい入居者の方が決まったときには、
引っ越される前に、集合ポストのネームプレートを付けにいきます。

結構、ルンルン気分で、
「いい出会いになりますように」なんて心の中でつぶやきながら、
つけにいったりしています。

よく不動産投資の指南本には、
アパートやマンションの購入を検討するために現地調査を行う際、
物件の管理状態や管理会社の能力を見極めるポイントとして、

集合ポストにネームプレートがあるか、
入居者名のラベルや書体に統一性があるか、
をチェックすることをアドバイスしていたりしますね。

不動産投資では、管理状態の見極めポイントとして、
集合ポストのネームプレートをチェックすることは基本中の基本です。

でも、私の場合、

管理状態を見極める以上に
あるリスクを回避することを目的として
集合ポストのネームプレートの有無を重視しています。


それは何か。

滞納リスクの軽減のためです。

滞納者には家賃以外の借金が必ずといっていいほどあります。

彼らは、借金から逃れるためにあの手この手で
さまざまな手法を考え出します。

実は、その一つが、「養子縁組」なのです。

養子縁組を繰り返して、名前を変えることで、
借金のデータ検索にかからなくなる効果があります。


これまでの借金の取り立てから逃れ、新たに借金ができるのです。

こういう人間が入居者となったら、家賃なんか払うわけがありません。

もし、何食わぬ顔であなたの物件を内見しに来たとき、
集合ポストにネームプレートがほとんどなかったりしたらどうでしょうか。

思わずほくそ笑むでしょう。

名前を変えたい彼らにとって、
ネームプレートのない物件は格好のターゲットです。


弁護士や司法書士の先生が、
滞納事件が多い物件的特徴として、
ネームプレートのない物件をあげています。

不動産投資物件の購入を検討する際には、
入居者がいるにもかかわらず、ネームプレートがない物件は要注意です。

もし、ご自身の物件で新たな入居者を迎えるときは、
引っ越してくる前に、
ご自身で、集合ポストにネームプレートを設置してしまいましょう。

賃貸経営の落とし穴を一つ回避できる可能性が高まります。


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2014年01月24日 [物件入手]
東日本大震災からもう少しで3年になろうとしています。

一向に復興へのスピードが上がりませんね。

震災後、不動産投資家の間では、
地盤の強度に対する関心がとても高まっています。

私も、地盤について
大家さんや不動産投資家の方によく質問されることが
多くなりました。

いろいろと地盤についてチェックすることはあるのですが、
基本は足で調べることです。

超アナログ的な方法ですが、現地で観察することが
まず、第一歩といえるでしょう。

まわりの起伏をよーく見てみることから始めましょう。

平坦地ならいいですが、
ダラダラ坂が長く続き、その坂が下りきったところに
ターゲットの物件があったらどうでしょう。

基本は周囲よりも低い土地は水が集まりやすので、
軟弱地盤であることが多いです。


また、市町村役場に足を運びましょう。

過去に洪水や水害などがあった土地も、
地盤が軟らかい可能性があります。

歩きたくない、という方。

歩かなくても地盤がわかるなんて甘い話はありません。

歩いてしらべれば万全とも言えませんが、
ある程度の地盤の強弱が予想できることもあります。

図書館へも行ってみましょう。

ターゲット物件のある土地の古地図を探します。

その土地が昔何に利用されていたかがわかれば、
地盤が軟弱地盤かどうかわかる場合もあるでしょう。


池や沼、田んぼなどであった場所などは、軟弱地盤の可能性があります。

でも、やっぱり、楽をしたいという方。
お待たせしました!
実は、歩かないでも、参考にできる便利なサイトはあります。

周囲の地盤の傾向がわかります。

ただ、あくまで周囲の地盤です。
参考にとどめておいてください。

地盤調査会社ジオテックが提供してる
「地形で見る軟弱地盤マップ」です。


http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/

無料版はタダで見ることができます。


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2014年01月24日 [物件入手]
不動産投資で、物件に入居者をつける場合、
今も昔も、お部屋が東西南北のどちら向きかというのは
重要なファクターの一つです。

そこで、賃貸物件の購入のための現地調査を行う際には、
必ず、方位磁石を持参することを忘れないでください。

大抵、販売図面にどっち向きかは書かれているものですが、
これが結構間違っていたりします。

いい加減な情報が掲載されていることがありますので、
必ず、自分で確かめることです。

ただ、方位磁石が正確に働かない場所もありますので注意が必要です。

鉄道路線や高圧送電線の近くなど、強い磁界が発生している所では、
磁石が効かないことがあります。


プチ情報ですが、

よく富士山麓の青木ヶ原樹海などでは
磁石が効かないなんていう噂を聞きませんか。

本当のところはそんなことはないようです。
ただし、固まった溶岩の上に磁石を置くと狂うそうです。

手のひらにおいてみる限り大丈夫だということです。

まあ、樹海の中や溶岩の上にある収益物件の購入を検討するなんていう
シチュエーションはまずないと思います。

話を戻します。

それでは、物件調査の際に、
方位磁石をもってくるのを忘れたなんていう場合はどうすればいいでしょうか。

そんなときに、磁石を使わないで簡単に方角を知る方法を
身に着けているととても便利です。

太陽の位置が分かっていて、腕時計をもっていれば
簡単に方角を知ることができます。

その方法とは、

@太陽の方向に時計の「短針」を向ける
A時計の文字盤の「12時」の位置、方向を確認する
B太陽に向けた短針と文字盤の12時の方向のちょうど真ん中が「南」です


いかがですか。とても簡単でしょ。
太陽が12時に南の方角にくるという前提のもとで可能になる方法です。

大きな誤差はありませんので、一回試してみてください。
多少雲がでていても、太陽の位置がわかりさえすればこの方法で
方角を知ることができます。


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