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株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年06月26日 [経営管理]
神奈川県横浜市の大家さん、Tさんからご相談を受けました。

「雨宮さん、つまらない質問で申し訳ありません。
大家さんは、管理会社さんにお中元やお歳暮って贈っているんでしょうか。
皆さんどうされているんでしょうか。
雨宮さんのクライアントの大家さんは、いかがですか。
賃貸経営とは直接関係ないのですが、気になったもので質問させてください」


という内容です。

そうですね。
その聞きたい気持ちとてもよく分かります(笑)。

ということで、
私の考え方をご説明したいと思います。

私は、大家として、必ずお中元もお歳暮を
管理会社さんや賃貸経営に協力してくれている協力業者さんに送っています。

理由は単純です。
人間は誰でも、お中元やお歳暮をもらえば嬉しいからです。
人間は元来、げんきんなものです。

ちょっとした心遣いをして喜んでいただいたことが、
入居者募集活動の頑張り度に大きく影響を与えます。

以前、知り合いの大家さんに、
大家がお客さんならんだから、管理会社の方が出すもんじゃないのか、
と言われていた方がいますが、
それを言ったら、経営なんてできませんよね。

たった2000円〜3000円位の出費で、
管理会社のモチベーションを上げることができるなら安いものです。

正確にいうと、
空室物件の多い、競争激化地域では、多くの大家さんが贈り物をしているので、
モチベーションを下げないことができるなら安いものです、
と言った方がいいかもしれません。

結論としては、管理会社には
盆暮れに何か差し上げた方がいいと思います。

横浜のTさん、大したアドバイスになりませんでした。

でも、待ってください。

私の戦略大家塾、ここで意外性のあるアドバイスをしたいと思います。
(ホンマかいなと突っ込まないでくださいね)

私が個人的に工夫をしているのは、
贈り物につける熨斗紙(のしがみ)をかける位置なんです。


熨斗紙自体はお分かりだと思いますが、通常ですと、
「お中元」「〇〇マンション 雨宮憲之」といった感じで文字を書きますよね。

では、内熨斗(うちのし)と外熨斗(そとのし)って聞いたことがありますか。

熨斗の包装には、包装紙の内側に熨斗紙をかける「内熨斗」と
包装紙の外側に熨斗紙をかける「外熨斗」があるんです。

諸説あるようですが、マナーの本などには、
持参して手渡すときは「外熨斗」。
宅配便などで送るときや、控えめに贈るときは「内熨斗」なんて書いてあります。

うん、なるほどー。

なんて納得しないでください。
私は、マナーの作法を紹介したいわけではありません。

マナーとは無縁のお話しです。

いやらしい言い方ですが、
どうせ贈るなら最大限の効果を発揮できる方法を探るべきです。

私の場合、基本的に管理会社には、
贈り物を持参するようにしていますが、その際は「内熨斗」です。


持参なのに「内熨斗」?

そうです。

これには合理的な理由があるんです。

なぜならば、
スタッフが事務所から出たり入ったりと忙しい管理会社の場合、
私たちが帰ったあと、誰かが包装紙を剥がしたときに、
一緒に、大家さんの名前の入った「外熨斗」も捨てられてしまうからです。

そうです。

誰からのもらい物か、一部のスタッフにしか分からないからなのです。

いやらしい〜。えげつない〜。なんて言わないでください。

日ごろの感謝の気持ちとはいえ、経営者としては、
賃貸経営で、最大限の効果を上げる努力をしなければなりません。

例えば、高級菓子などを贈るのであれば、

「内熨斗」の熨斗紙を箱のふたの裏に、簡単に取れないよう、
お店の店員に、しっかりとセロテープで止めてもらいます。


そして、その熨斗紙の上に包装紙でラッピングしてもらうのです。

こうすれば、包装紙が捨てられても、熨斗紙は運命を共にすることなく、
お菓子がすべてなくなるまで、箱にしっかりと貼られているのです。

これで、熨斗紙にある、大家さんの名前もずっと、頑張って宣伝活動をしてくれます。

大家さんは、賃貸経営という事業を行う経営者です。
最大の宣伝効果を上げることをいつも考えることは大切です。

大家さんの宣伝ツールとしてお中元やお歳暮を考えると、
「売名行為」の持続効果が長くなければもったいないのです。


いいですか。「売名行為」の持続効果です。

付け加えていえば、
「内熨斗」ですと、見た目が包装紙だけで寂しいという方もいるでしょう。

私の場合、マナーの先生には怒られてしまいますが、
包装紙の上部にさりげなく、自分の名刺を貼っています。


これで、包装紙を開ける前も「売名行為」は大成功です。

まあ、ご参考までに、スタッフ個人に贈るときには、
「外熨斗」で贈っている場合もありますし、
「内熨斗」で贈っている場合もあります。

それは、その人に伝われば目的は達成だからです。

賃貸経営でのちょっとした心遣いは必要になりますが、
お中元やお歳暮を贈る際にも、戦略的に考えることは重要です。

本日は、私のちょっと、いやらしい一面をお見せしました(笑)。


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2014年06月26日 [物件企画]
私は、各地で不動産投資物件の調査を行っていますが、
建物の顔もイケメン∞美人≠セし、これはいい物件になるはずなのになあ、
と感じる、残念な物件が少なからずあります。

ここがちゃんとしていたら、必ずやよくなるだろうという物件―。

そんな残念パターンで最も多いのが、
ゴミ置き場づくりで手を抜いている物件です。

今風のデザイナーズ物件のような建物から視線を落としていくと、
三方が無味乾燥なブロックで積み上げられたゴミ置き場が目に入ってきた、
なんて例がゴロゴロあります。

この場合は、建て直しで、物件だけは力を入れたけど、
外構やゴミ置き場まではあまり考えなかったというケースです。

実用的であればいいと言ってしまえばそれまでなんですが、
やはり雰囲気をぶち壊すゴミ置き場は考えものです。

大家さんは、なぜゴミ置き場の見直しをしないのでしょうか。

これについては、

大家さんは、自分の物件を見慣れているので、
違和感を感じなくなっているのが原因として大きいです。

しかし、賃貸経営で成功したいと思ったら、
このゴミ置き場というのは、結構重要なポイントです。

初めて物件を見に来る、お部屋探しの内見客は、
そんなゴミ置き場を見て、イケテナイと感じます。

視線が向かう場所というのは、それなりの気遣いが求められます。

では、ゴミ置き場になぜ視線が向かうのでしょうか。

それはゴミ置き場の位置と関係があります。

ゴミの回収作業がしやすいように、
通常、ゴミ置き場は、前面道路に面した、物件敷地の最先端部にあるのが普通だからです。


よって、初めて訪れた人にはとても目立つロケーションにあるのです。

ゴミ置き場は、物件の顔の一部を構成していると言えます。

しかしながら、街全体のゴミ置き場が
何となく汚らしい、見苦しいというエリアがあるのも事実です。

先日、私が訪れたある町では、
どこもかしこも、ゴミ置き場はブロックを積み上げ、囲う形でできていました。

地方自治体には、サイズなど、ゴミ置き場づくりの指導指針があって、
かなり事細かに規定されている場合があります。

私が見たその町の場合には、
ゴミ置き場を、ブロックを積み上げてつくるという規定があり、
どのアパートもマンションもそれにしたがって置き場をつくっていたのです。

でも、そんな町でも、わずかながら、ブロックの囲いの内側に
お洒落なゴミストッカーを設置している物件がありました。

建物本体が同じような築年数の物件でも、印象が全く異なります。

ゴミ置き場やストッカーの外観デザインは
建物とマッチさせる必要があるのです。


何気なく、見過ごしてしまっている自分の物件のゴミ置き場。

そのゴミ置き場やストッカーを見直すだけで、
物件が一気に生まれ変わる可能性があります。

よく、トイレのきれいな店舗は繁盛するなんてことを言いますが、
賃貸経営でも、ゴミ置き場に気配りのある物件は、
長期安定経営を実現していることが多いです。

あなたも、今一度、ご自身の物件のゴミ置き場をチェックしてみてください。

また、ゴミ置き場は汚れますので、
水道栓を設置しておくことも忘れないでください。


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2014年06月19日 [物件企画]
このブログをお読みいただいているハウスメーカーの方がいたら、
タイトル読んで怒らないでください。

すべてのハウスメーカーが必ずそうだとはいいません。
ただ、問題のある事業計画書を施主さんに提示することが、
きわめて多いのも事実です。

ハウスメーカーの営業マンは、
入れ代わり立ち代わり、地主さんのところを訪れては、
相続税対策を材料に、あちらこちらで賃貸経営を勧めています。

また、現在、築古物件を所有しているオーナーさんにコンタクトをとっては、
やはり建て替えを目当てに、
物件建設について激烈な勧誘合戦を展開しています。

問題は、彼らが提案書として持ってくる事業計画書の酷さです。

残念ながら、賃貸経営に疎い地主さんや大家さんは、

ビジュアルのきれいな事業計画書をみて、
プロの作る経営予測だからと、疑うこともなく、受け入れてしまう


ケースが多いのです。

後で、泣きをみないためにも、十分精査をするべきです。

結論から言わせてもらえば、

ハウスメーカーの作る事業計画書≠ヘ、
アパート建築の受注を受けるためのプレゼン資料に過ぎません。


もう一度言います。

あれは、事業計画書ではなく、自分が受注を受けるためのプレゼン資料です。

そもそも、彼らは、賃貸住宅という箱ものを建てることで、利益を上げているのです。
建築後、施主が20年、30年と賃貸経営を行っていくことには興味はありません。

私はよく、地主さんたちからセカンドオピニオンを求められて、
その類の賃貸経営事業計画書をチェックすることがあるのですが、
こんなに儲かるのなら、大家さんは誰も苦しまないわ、と
思わず突っ込みたくなるものばかりです。

それらの事業計画書とされているものは、
地主さんや大家さんの賃貸経営が上手くいくかどうか、
事業性の点からアドバイスするなんてものではなく、

投資意欲を掻き立てることを目的として作られたものなのです。

このような事業計画書に共通していることも多いです。

入居率は100%、家賃は相場よりかなり高く想定。
賃料は30年間ずっと同じか、
酷い場合には、年を追うごとに上昇している設定すらあります。

そんなことあり得ませんよね。

また、修繕費が過小に想定されていたり、
礼金や更新料を数カ月分とる計算になっていたりして、
キャッシュフローはビックリするようなプラスの数字になっています。

これでもかというほどに、儲かる数字が出るように操作されているのです。

皆さんは、新築で企画する場合、
中古物件をオーナーチェンジで購入する場合を問わず、
必ずご自身で事業計画書を作成してください。

その際には、悪徳な一部のハウスメーカーが作るような事業計画書は、反面教師になります。

自分で作るのは難しいと感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、
あまり難しく考えないで大丈夫です。

そもそも、自分で事業計画を立てられないような不動産投資は上手くいくわけがありません。

基本は、いくら収入が得られて、いくら支出が必要なのか。
将来にわたってそれらがどのように変化していく見込みなのか。
それらを数字にしていけばいいのです。

事業計画書を作成する際の注意ポイントを書いておきます。

ハウスメーカーが作る事業計画書は、
これらポイントの数字を甘くすることで魅力的に見せていますので、
もし、提案を受けたら、これから説明するポイントを
厳しく査定し直すだけでも、現実に沿った不動産賃貸事業の計画書に作り変えることができます。

@家賃設定が適正であるか。

近隣相場との比較で適正かどうかを見極める。
設備や利便性などの点からみて、競争力のある家賃であるかチェックする。

A入居率は妥当か。

近隣物件と比較して、入居率の設定が適正かどうか。
今後、同じような入居率が維持できるのか、調整が必要なのか。

私の場合、99%の入居率を見込めそうな好条件の物件でも、
80%の入居率で計算しています。


B敷金や礼金、更新料は収入として想定しない方が安全。

ハウスメーカーが作る計画書では、目いっぱい高く収入を見込んでおり、
これから一層厳しくなる賃貸経営の実態を想定していない例を真似てはいけない。

C支出は余裕を持たせて予想計上する。

管理委託手数料、修繕費、保険料、固定資産税・都市計画税、融資金返済額など、
十分に計上することが大切。


さきほどの業者さんの作る事業計画書≠間違っても、
銀行融資を受ける際に、自信をもって提出しないでください。

「なんて、読みの甘い人だろう」と
銀行の担当者に思われるのがオチですからね。


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