ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年02月22日 [経営管理]
■設備だけを充実させても防犯効果は上がらない 

本日のテーマは、
「最高の防犯対策は『人の目』」です。

先日、ある大家さんから、

「知り合いのアパートが空き巣に入られてしまいました。
その話を聞いて、私も他人事とは思えませんでした。
防犯対策を強化したいのですが、
何を導入したらいいでしょうか」

と、ご質問を受けました。

その大家さんは、私に、
防犯のための設備を想定して
聞きたかったように感じたのですが、
設備などのハードの問題は、ちょっとおいて聞いてください。

アパート・マンション経営における防犯について、
2つの観点で、分けて考えてもらいたいのです。

一つは、入居者を獲得するための設備の設置です。
オートロックや防犯カメラなどがすぐ思いつくと思います。

賃貸物件の防犯性をアピールするため、設備を導入することは、
採算が合うならば、いい選択だと思います。


それはマーケティングの観点から意味のあることです。
そして、もう一つの視点は、防犯の実際的な効果からのお話です。


実は、いくら設備を充実させても、
防犯対策の決定打にはならないのです。


実際に防犯効果の高いアパートやマンションを作るうえで
とても参考になる面白いデータをご紹介します。

都市防犯研究センターが泥棒に、
「犯行を諦めた理由」をヒアリングした結果です。

どんな感じで、泥棒にヒアリングしているのか、
その光景も興味津々ですが、
話しがそれるので本題に入りますね。

それによると、

1 近所の人に見られた (62.9%)
2 ドア・窓に補助錠があった (34.3%)
3 犬を飼っていた (31.4%)
3 警備システムがあった (31.4%)
5 防犯カメラがあった (22.9%)

という結果でした。

どうですか。

際立って多かったのが、「近所の人に見られた」です。

そうです。


ハードではなく「人の目」が一番泥棒にとって嫌なのです。

どうしても、

賃貸経営を行っている大家さんの立場で防犯という話を聞くと、
ハード面にしか考えが及ばない傾向が強いのです。


大家さんがこれから取り組むべきことは、
防犯意識の高い入居者によるコミュニティーを作ることです。


では、具体的に賃貸経営でどうしたらいいか。

まずは、


日頃から、住人の間であいさつを自然に交わすような
雰囲気をつくりだすことです。


決して難しいことではありませんが、
結構時間が掛かることです。

大家さんに余裕があるのなら、


コミュニティー全体の一体感を高めるために、
何かイベントを企画するのも効果的です。


大家さん主催のバーベキュー大会、
花火大会、お月見、ハロイーンパーティー、
クリスマスパーティーなどでもいいでしょう。
お正月の餅つき大会もありでしょう。
賃貸経営でできることはいろいろあるのです。


そのうえで、防犯意識を高める啓蒙運動をすれば効果抜群です。

大家さんが、チラシを作ったり、
張り紙をするといいと思います。

もし、コミュニティーの一体感が高められ、
自然と防犯意識を高めることができれば、
不審者を見かけたときに、


ご入居者から「どちらに御用ですか」という一言が
出るようになります。


こうなれば、しめたもの。

泥棒にとって、とても入りにくい物件になっているのです。

それから、この調査結果で気になったことがあります。

この調査で泥棒が犯行を諦めた理由に、
「犬を飼っていた」という理由が3割しかいなかったことです。

私が子供のころは、
よく「番犬」なんていう言葉が使われていました。

防犯のために玄関先に猛犬注意≠ネんていう
ステッカーが貼ってあるうちもありました。

最近は、犬もおとなしくなったのでしょうか。
そうではないと思います。

むしろ、人間の受け取り方に問題が生じているように思います。

せっかく犬が吠えても、
怪しんで見回す人間が少なくなったのです。

「人の目」がなければ、泥棒にとって脅威ではないのです。





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2016年02月21日 [経営管理]
■乗用車の所有者確認はできるのに、バイクはできない? 

本日のテーマは、
「私道へのバイクの不法投棄は手ごわい=vです。

このお話、実は、
不動産投資家や大家さんにとっては怖い話です。

あなたの物件は、県道や市道といった公道に面していますか。

それとも、私道に面しているでしょうか。

不動産投資物件の販売情報を記載したチラシには、
接道状況として、
南側幅員4メートル公道に5メートル接道
などと書いてあったりします。

接道が、公道であろうと、私道であろうと、
「道路」として認定を受けていれば、
本来は致命的なデメリットにはなりません。

少々大変なのは、
埋設管の工事の時くらいでしょうか。

公道から新たに自分の物件の敷地まで
単独で水道管などを引く場合には、
他の私道権利者に承諾の印鑑をもらわなければなりません。

また、あまり話題にのぼりませんが、
道路も確実に老朽化するのです。路面が削れたりします。

そういう場合も、
私道の地権者が自分たちで費用を出し合って
整備しなければならないのです。

でも、こういうことは、
隣近所のつきあいが上手くいっていれば
大事には至らない問題ともいえます。

ところが、これは手ごわい≠ニいう
問題が残念ながら私道には存在します。

それは、私道でのバイクの不法投棄です。

公道上であれば、
役所に電話を1本入れて、処理を依頼すれば、
後はお任せでやってくれます。

しかし、私道の場合、私有地の扱いですので、
基本的には、すべて自分たちで解決しなければなりません。

しかも、明らかに捨てられたモノならまだしも、
ナンバープレートがついたまま、捨てられたら目も当てられません。

もし、そんなバイクがあなたの物件の前の私道に
放置されていたら、どうしますか。

こうなったら、本当につらいのです。


一番困るのは、バイクの所有者を確認する術がないことです。

多くの方が勘違いされているのが、
陸運局に行ってナンバーの照会をすれば、
所有者が特定できて、その所有者を追及すればいいと
考えられていることです。


実は、バイクの所有者でない第3者が陸運局に行って、
ナンバーの照会をして所有者を確認することはできないのです。


タイトルにもあった「バイク」というのがミソです。

というのは、4輪の車であれば所有者の照会ができるのです。

車の場合も基本的には、所有者しか、
情報の開示を請求できないのですが、
長期間放置されたり、
廃棄されたような場合には、
証拠の写真を提出することで、
所有者の情報を得ることができます。


法律のおかしなところですが、
車はできるけど、バイクはできないのです。


所有者が分からなければ、どうすることもできないのです。

はっきり言って手ごわい≠ナす。

ですので、
もし、あなたの物件が私道に接道している場合には、
長期間放置されそうなバイクには
ナーバスなくらいに注意してください。

ただ、バイクが私道に長期間放置された場合ですが、
一つだけ解決策があります。

でも、違法な手段ですのでリスクのある方法ですので
あまりお勧めできません。


それは、ズバリ、近くの公道に移動させることです。

なぜ、リスクがあるか。

所有者に確認できない段階で移動した後で、
バイクの所有者がちょっと置いただけなんて主張した場合、
窃盗罪などに問われかねないのです。

不幸にも、バイクの不法投棄に遭遇してしまったら、
法律の専門家や警察に相談してください。

不動産投資物件を購入する際、
私道に接しているアパートやマンションの場合、
そのようなリスクもあることを十分に認識しておく必要があります。





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2016年02月19日 [入居者募集]
■複数の家賃メニューを提案している大家さんもお気を付けを! 

本日は、
「ゼロゼロ物件は悪質滞納者の格好の餌食だ!」という
テーマでお話しします。

最近、賃貸物件の調査を行っていると、
ゼロゼロ物件の割合がとても高くなっています。

ゼロゼロ物件というものはご存知ですよね。

賃貸物件で、
賃貸条件の敷金がゼロ、礼金がゼロの物件のことです。

賃貸住宅の需給状態がひどく悪化するようになって、
空室物件を少しでも埋めるために、
てっとり早い空室対策として、
入居時のハードルを少しでも下げようとした結果生まれたものです。

大家さんとしては、
「初期費用を下げましたから、なんとか入居してください」と
懇願しているようなものです。

そのような状況のなかで、
一部の戦略的な大家さんと言われる方の中に、


賃料体系を何種類も用意して、
お客さんに選んでもらっている方がいます。


空室対策の指南書にも、
結構出ているので、
知っている方もいるかもしれません。

どういうことかというと、

敷金1ヵ月、礼金1ヵ月という入居時の一時金を
普通に設定し、月々の家賃を相場に合わせて設定する一方、
別の賃料プログラムも用意しておくというものです。

敷金ゼロ、礼金ゼロと入居時の費用を抑える代わりに、
月々の家賃を相場より少し高めにしておくのです。

いくつもコースを用意して、お客さんに選んでもらうのです。

大家さんとしては、大きな経済的な損失をすることなく、
賃貸のお客さんを獲得できるというものです。

しかし、この方法は、一部で画期的な空室対策として
評価されている方もいますが、


私は、敷金ゼロ、礼金ゼロについては、
絶対にするべきではないと考えています。


なぜかと言うと、恐ろしい落とし穴が隠れているからです
セミナーなどで参加者に
デメリットについて質問すると、
勉強家の大家さんからは、
「初期費用を抑えることで、質の低い入居者が集まりやすい」と
いった答えが返ってきます。

すばらしい!

そういうことは確かに考えられます。

でも、本当はもっと恐ろしいことが起きる可能性があるのです。

さきほど、説明した2つの賃料体系のお話しをしましたが、


お客さんがちゃんと賃料を払ってくれるということが、
何の疑いもなく、前提となっていることが問題です。


ここが、大きな間違いです。
とても重要なことをお話しします。

残念ながら、
世の中、本当に悪い奴がいることを想定して
物事を考えなければならないのです。

どういうことかというと、


ゼロゼロ物件は、
悪質な滞納常習者の格好の餌食となりやすいのです。


とても簡単なことです。

家賃滞納常習者や家賃不払いの確信犯は、
最初から、家賃など支払う気がないのです。


変な言い方になりますが、
あなたがそういう輩だったら、
どういう物件を選びますか。


どうせ契約を結んで、入居しても
家賃など払う気がないのですから、
初期費用がゼロという物件なら最高じゃないですか。


さきほど説明した
2つの賃料支払いコースを用意したノウハウなど、
根底からすっ飛んでしまうのです。

2つのコースを選べるようにしたノウハウに対して、
「なるほど」と思われた大家さんは、
人が好すぎます。

今日のお話はとても重要なことを含んでいます。

ゼロゼロ物件が家賃滞納の常習者に狙われる理由を
分かっていただけたでしょうか。





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